Санитарная зона - крест на бизнесе. Но если ничего не делать — именно так и будет
Все чаще сталкиваюсь с такой ситуацией у юридического лица земельный участок в собственности, на нём есть или планируются объекты — и внезапно выясняется, что часть территории попадает в санитарно-защитную зону (СЗЗ).
Что происходит дальше на практике?
- запреты на новое строительство;
- сложности с реконструкцией;
- невозможность развивать участок;
- замороженные инвестиции.
При этом многие считают, что если попал в СЗЗ — «всё, вариантов нет». Это не так. Что важно понимать:
1 Санитарная зона — это не изъятие земли, а зона с особыми условиями использования.
Ограничения действуют не абстрактно, а только в том объёме, который указан в решении об установлении СЗЗ.
2 Реконструкция и строительство возможны, если: объект не относится к запрещённым видам (жильё, соцобъекты, массовое пребывание людей и т.д.); реконструкция не ухудшает санитарную обстановку; проект укладывается в допустимый режим использования территории.
3 Границы санитарной зоны — не догма. Их можно: пересматривать, уменьшать, уточнять, а в отдельных случаях — корректировать через исправление реестровых ошибок. Да, это не «по щелчку». Но это реальный, рабочий механизм, а не теория.
4 Если из-за санитарной зоны участок фактически теряет экономический смысл, у собственника появляется право: на возмещение убытков; в отдельных ситуациях — даже на выкуп участка.
Что делать собственнику, а не «ждать отказ»:
- зафиксировать юридический статус санитарной зоны (ЕГРН, решения, границы);
- понять, кто является источником СЗЗ и кто за неё отвечает;
- сопоставить ограничения с реальными планами по участку;
- выбрать стратегию: вписаться в режим, изменить границы, уточнить зону, либо защищать право собственности и инвестиции.
Самая плохая стратегия — ничего не делать. Самая дорогая ошибка — узнать обо всём на стадии отказа в разрешении на строительство. Тема сложная, но решаемая. Если у вас или у ваших партнёров участок «упёрся» в санитарную зону — это не тупик, а юридическая задача, у которой есть варианты решений.